szórólap_utca__.jpgAz ingatlaneladás egy komoly szakma, és nem egyszerű kenyér. Ugyanakkor aki marketinggel, vagy értékesítéssel foglalkozik mindennap, a saját lakásának eladásánál lehet sikeres magáneladó. Egy olyan projekt, amikor rajtad múlik, hogy mennyi pénzt tudsz kihozni a dologból, hogy mennyiből gazdálkodhatsz majd a vásárlásnál, sok munkával és némi szerencsével jól sikerülhet önállóan is. Építs stratégiát, időzíts, kivitelezz profin, mint ahogy csinálod 7/24 ugyanezt, valami egészen más termékkel.

Az ingatlanosok jól tudják, hogy – ahogy a háborúban is – az ingatlanszakmában is három kiemelkedően fontos tényező van. Nem, itt nem a pénz, hanem az elhelyezkedés, az elhelyezkedés és a lokáció igazán fontos, hogy dobjunk egy tükörmagyarított angol szót is az elhelyezkedésre. Szóval, ha szeretnél könnyen és gyorsan eladni egy lakást, akkor kezd azzal, hogy jó (felkapott, értéktartó, népszerű) helyen veszel egyet. A vásárlás-témába most nem mennék bele, ez is egy külön világ, a maga okosságaival és buktatóival.

Karosszék modell, vagy tekerős modell?

Ha ingatlaneladásra készülsz, alapvetően két út áll előtted. Vagy hátradőlsz, és igénybe veszed egy, vagy több ingatlanügynök(ség) szolgáltatását, vagy a saját kezedbe veszed az ügyet. Két dologgal biztosan számolhatsz: az ingatlanosok nagyjából 3-4%-ot kérnek a szolgáltatásért (plusz ÁFA!), amit nyújtanak. Ezt a pénzt vagy a saját zsebedből veszed ki, vagy csökkented vele a lakás eladási árát, jelentős mértékben emelve az esélyét és gyorsaságát az eladásnak. Nem kevés pénzről beszélünk, egy 30 milliós lakásnál ez 1.524.000 Ft. Ha ingatlanossal szerződsz, akkor csak egy jótanácsom van, szánj időt arra, hogy figyelmesen elolvasod a szerződés összes sorát, nehogy az történjen, hogy eladod a legjobb gyerekkori barátodnak a lakásod, lényegesen olcsóbban, mint ahogy meghirdetted és mégis ki kell fizetned a szerződésben lévő jutalékot az ügynökségnek.

Ha marketinges vagy, akkor létrehozhatsz egy príma kis kampányt, alaposan felépített stratégia és kutatási adatok alapján, közösségi, online és offline csatornák használatával, ügyesen felépített ütemezéssel és tisztán kalkulálható büdzsével és ROI-val :) Ha nem vagy marketinges, akkor csak kövesd azt a gondolatmenetet, amit én csináltam, és összejöhet! Sok idő és kitartás kell hozzá, de hát mit meg nem tenne az ember másfél millió forintért.

Piackutatás

Azt mondják ingatlanosok, hogy azért van többek között rájuk szükség, mert az emberek ebben a szituációban életük üzletét készülnek meglépni, és nagyon tartanak attól, nehogy elrontsák, mert ezt nem lehet újra megpróbálni. Az eladók végtelenül ragaszkodnak egy általuk kigondolt árhoz, ami az elmúlt válságos évek miatt elképzelhető, hogy nem érvényesíthető. Rossz belegondolni abba, hogy egy 4-5 éve megvett ingatlanért nem kap valaki annyit se, mint amennyit kiadott érte.

Pontosan ezért van arra szükség, hogy felderítsd, hogy a Te környékeden mennyiért forognak a lakások. Első sorban azokra koncentrálj, amelyek akkora méretűek, mint a Tiéd és hasonló paraméterekkel rendelkeznek. Járj nyitott szemmel, hívd fel az eladó táblákon lévő telefonszámokat, írd fel a szórólapokon lévő eladó lakások adatait és persze használd az internetet is. Használd a Google keresőjét, keress a környéked nevére, eladó lakásra. Szembe fog jönni több ingatlanos portál és ügynökség is, nézz körül, hogy hol a legkényelmesebb a keresés, hol látod a legtöbb paramétert, és persze azt is nézd meg, hogy melyikre milyen feltételekkel tudod feltölteni a lakásod.

Csinálj úgy, mintha egy olyan lakást keresnél, amilyenben most laksz. Készíts egy táblázatot excel-ben, írd be a fő adatokat (méret, szobák száma, emelet, ár, ár/nm, lift, kiegészítő helyiségek (garázs, tároló)).

Árazás

Juss el legalább 20-30 sorig a táblázatban, így már lesz elegendő adatod arra, hogy lásd, milyen átlagos négyzetméter-árakon hirdetik meg a lakásokat.

Fontos, hogy ez csak a hirdetési ár, nem feltétlenül ezeken az áron kelnek el a lakások, ez inkább csak tárgyalási alap. Mostanában szemrebbenés nélkül alkudnak le akár 10%-nál is többet a vevők, úgyhogy ezzel mindenképp számolni kell, amikor az eladási árat kitalálod. Figyelned kell arra is, hogy ez is csak úgy működik, mit a párizsi-akció a CBA-ban, ha 999 Ft egy kg párizsi, akkor az 1000 Ft ugye, csak jobban néz ki, készíts barátságosan kinéző árat. Az internetes ingatlankeresőknél az ár alapján is tudsz szűrni, ha valaki 20 millióig keres lakást, ott Te 21-el meg sem fogsz jelenni a találati listában, erre is figyelni kell. Neked a lélektani, kerek milliós összeghatár mint alsó határ fog valószínű megjelenni, a vevőknél ugyanez felső határként jelenik meg.

Sok lakáshoz tartozik garázs, vagy tároló. Meg kell nézned, hogy mi az általánosan elfogadott, benne van-e az árban, vagy kötelezően megvásárolandó úgy, hogy az árát ugyan megadják, de a lakás kiírt árában nincsen benne.

Határozz meg célárakat, hogy mennyivel szállsz be az alkuba, mi az, ami biztosan nem fér már bele, hogy a garázst, tárolót dobod be esetleg az alkufolyamatba, mint amit ingyen adsz a lakáshoz. Mindenesetre legyen határozott elképzelésed, tudjál ügyesen reagálni. Ha a pároddal együtt készültök eladásra, akkor vele is beszéljétek át a lehetséges árakat, hogy ne legyen veszekedés abból, hogy ki milyen árra mond igent.

Új lakás vásárlásnál és rafináltabb ingatlanértékesítőknél a teraszok egyharmad négyzetméterrel vannak beleszámolva a lakás méretébe, de azért kopogós téli estéken csak a nettó terület számít, akkor hiába a terasz.

Mi úgy döntöttünk, hogy a lakást kiírjuk egy közepesnél magasabb négyzetméter-áron, a teraszt nem számoljuk bele, a garázst és a tárolót pedig külön áron írjuk bele a hirdetésbe, így akár külön is értékesítő, mind a lakás, mind a garázs és a tároló.

Előkészületek

Amikor eladásról gondolkozol, össze kell, hogy gyűjtsd, hogy mik az előnyei és az erősségei a lakásodnak, és nem árt átgondolni az is, hogy mik a hátrányok és gyengeségek (kész egy SWOT :), hogy reagálj, ha valaki rákérdez. Írd össze az elmúlt egy év közös-költségét, tudd meg pontosan, hogy mennyi volt a rezsi, mennyi a villany- víz és gázszámla, mi van benne a közös-költségben, van-e megtakarítása a társasháznak, milyen felújítást tervez a közös-képviselet. Írd fel, hogy milyen gyors az internet, hány tv-csatorna van, ezeket is kérdezhetik az érdeklődők, jobb, ha kéznél vannak az adatok.

Azt mondják ingatlanosok, hogy a lakáspiac ősszel és tavasszal pörög igazán, amikor iskolaidő van, télen és a nyári szünetben nem.

Alaprajz

Úgy gondolom, hogy elengedhetetlen megmutatni a lakás alaprajzát is. Jó esetben ez megvan, csak be kell scannelni. Ha nincs scanner, akkor a CopyGeneral is vállal ilyen szolgáltatást. Ha nincs alaprajz, akkor rajzolni kell. Biztos van egy kazalnyi online felület erre, de mivel nekem nem volt szükségem ilyenre, nem mélyedtem el a témában. Nézd meg az Arkon táborába tartozó alaprajz.com oldalt, vezetik a kezed ügyesen és egy méretarányos alaprajzot fogsz kapni pár óra múlva.

Fotózás

Előtte_utána.jpgMinden lakásnak, ahogy minden terméknek van szebb és mégszebb arca. Erre a mégszebbre van szükséged ahhoz, hogy tetszetős legyen majd a kép, amit használni fogsz. Ha van a családban egy normális digitális gép, az elég kell hogy legyen, de ha nincs, akkor egy megtörölt lencséjű telefon is megteszi. Még nem kell pakolni, először menj végig a lakáson, és minden helyiségről készíts legalább 5-10 képet, próbáld megtalálni a megfelelő szöget, ahonnan a legtöbbet mutat. Próbálj fotót készíteni a sarkokból, esetleg székre állva is, majd kiderül melyiken mutat a legjobban. Figyelj arra, hogy a nap mikor adja a legszebb természetes fényt, és akkor készítsd majd a végleges fotókat. Ha megvan a tökéletes időpont, akkor láss neki a fotózás előtti elpakolásnak. Legyen energiád rá, hogy mindent, de MINDENT pakolj el, ami nem abba a részbe való, amit éppen fotózol. Mi azért akartuk eladni a lakásunkat, mert a három gyerekkel már nem fértünk el. Nemhogy mi, a cuccaink sem. A fotózáskor a gyerekjátékokat, felesleges szőnyeget és székeket is kipakoltuk a konyhába a nappaliból, de megérte, "csillivilli rezindencia" hatását keltik a képek, arról nem is beszélve, hogy nem egy mikróban tükröződő fecskével lettünk híresek, hanem eladtuk gyorsan a lakásunkat. A fotózás elvitt egy bő napot az egyik hétvégéből, de utána kb 200 fotóból ki lehetett választani azt a párat, amit használni tudtunk. A fotók file-nevét írd át, szerepeljen benne a helyiség neve és a körzet, ahova a lakás tartozik (pl: Nadorliget-lakopark-nappali), ezeket az elnevezéseket majd a feltöltéseknél is használd, de ott ékezetekkel.

Kommunikációs csatornák

Egy lakás meghirdetésének számtalan módja lehet, én most azokat emelem ki, amelyeket hasznosnak tartok. Legegyszerűbb a saját környékeden próbálni eladni a lakást, hiszen ott nem kell bemutatni a környéket, mindenki tudja az előnyöket, hátrányokat. Feltehetően a házat is ismerik. Ezért érdemes belülről kifelé indulni az egyes kommunikációs csatornák használatával. Ingatlanosok bevallása szerint lakóparkoknál kifejezetten gyakori a belső irányú eladás, oda akarják költöztetni a barátokat, ismerősöket, nagymamát, testvért stb. Gyakran esik meg, hogy ingatlanközvetítőn keresztül megy át egy ingatlan egymástól 10-20 méterre lévő eladó és vevő között.

Szóbeszéd (WOM)

Közös-képviselő

Sok társasháznál a közös-képviselő egyfajta kapocs a lakók között, és persze a külvilág felé is. Többnyire ha érdekes a környék, sokan keresnek eladó, vagy kiadó lakás, így a legjobb, ha elmondod neki, hogy eladó a lakásod, hátha tud rá vevőt. Úgy a legjobb, ha leírod a főbb paramétereket és adsz elérhetőséget. Akár jutalékot is ajánlhatsz neki.

Játszótéri kismama-kommandó

Ha már van gyereked, akkor nem kell bemutatni őket :) Kismamamák a környékről, ők tudják csak igazán a gyakorlatból, hogy mi az a social networking. Pletykák szaladnak végig a társaságokon, mindenki mindenkit ismer, legalábbis látásból. Ha feldobod a helyi „véleményvezéreknek”, a nagyhangúaknak, hogy fizetsz egy családos wellnesshétvégét annak, aki meghozza a vevőt, akkor meg tudod mozgatni a a környék kismamáit. (Még most is a másfél millió ingatlanügynökségi jutalékból költünk, 2-300.000 Ft-ot max.)

Szomszédok, ismerősök

Mindenképp szólj a szomszédoknak, jobbra-balra, lefelé-fölfelé. Nem csak azért, mert akár lehet elővásárlási joguk is, hanem mert nekik aztán az égvilágon semmit se kell magyarázni az elhelyezkedésről, közös költségről. Ki tudja, hátha nekik, vagy az ő rokonaiknak, ismerőseiknek pont a Te lakásodra van szüksége

Szórólapozás

szórólap_társasház_.jpgElőször a ház üzenőfalára, és a postaládákba készíts üzenetet. Legyen barátságos hangvételű (még akkor is, ha senkivel sem vagy különösebben jóban), kézzel írt és jelezd, hogy szeretitek és jó itt lakni, de tovább kell lépni, és Nekik ajánlod először fel megvételre a lakásod. Bescanneled, kinyomtatod pár oldalban, ennek nem sok a költségigénye.

A következő már inkább felsorolás-szerű szórólap a környékre készül, kevésbé személyes hangvételű, és 50-100 példányban érdemes kinyomtatni. Ha valahova elkészül egy online lakáshirdetés, akkor a http://bit.ly szolgáltatásán keresztül tudsz QR kódot készíteni, és akkor az okostelefonosok könnyebben meg tudják nézni a részleteket is. A lakáskeresőknek fárasztó, hogy mindig közvetítőkbe ütköznek, ezért érdemes ráerősíteni a tulajdonostól-eladó feelingre, ezt is csináld kézírással. A kiragasztáshoz sok cellux kell, meg persze olló, hogy felvágd a telefonszámoknál a papírt. (Igen, tessék egyet letépni, mintha valakit már érdekelt volna, ez így működik) A környéken azokat a helyeket keresd, ahol sokan megfordulnak. Szóba jöhetnek bevásárló-központok hirdetési falai, irodaházak, forgalmasabb közlekedési csomópontok környéke.

Molinó

Eladó molinó.jpgA molinó az a zászló jellegű anyag, amit ki szoktak feszíteni teraszokra, ablakokra. Az ingatlanügynökségeknek nem kell más, csak az, hogy ki legyen írva, hogy eladó + egy mobilszám. Ha őket felhívják, akkor a saját listájukról ki tudnak ajánlani más lakásokat is, amelyek megfelelnek az érdeklődőknek, Te viszont csak egyetlen lakást adsz el, tehát legyen rajta a molinón a telefonszámon túl a négyzetméter és esetleg a szobák száma. Árat nem kell kiírni, mert legyen valami, ami miatt telefonálnak az érdeklődők. Sokan nem akarnak molinót kitenni, de nem igazán értem, hogy miért. Előbb-utóbb a szomszédok is megtudják, hogy eladó a lakás, ha máskor nem, kiköltözéskor :) Mi két molinót csináltattunk, összesen 12.000 Ft-ért.

Hirdetési újságok

Én ebben nem hiszek, nem használtam, még keresésre se...

Online ingatlanportálok

A poszt elején mondtam, hogy körbe kell járni a piacot, meg kell nézni, hogy kik és milyen árakon hirdetnek a Tiédhez hasonló lakást. Ott biztos belefutottál több ingatlanportálba is. Én azt választottam, amelyik a Google keresésekben az első találati oldalon hozott környékbeli ingatlant, barátságos a felülete és a keresője és könnyen átlátható a hirdetés feladása. (Jópáran elvéreztek ezen elvek mentén). Maradt az http://ingatlan.com 

Lakáshirdetés.jpg

Statisztika-fetisisztáknak is megfelel, jól működő freemium modellel. Magánszemélyként, fotó nélkül is fel tudod tenni a lakást, ez ingyenes. Ha fotót is akarsz kitenni és kiemeltként akarod a listák elejére hozni a lakásod, az is megy, de ez már pénzbe kerül. Mi két hét kiemelést, és 20 fotót használtunk el, ez 11.400 Ft volt, és rengeteg érdeklődőt hozott, az első két hétben 700-nál is többen nézték meg a hirdetésünket.Többféle díjcsomag is van, egyértelműen megéri. Mindenképp szükséged lesz legalább egy online felületre feltölteni az eladásra kínált lakásod ahhoz, tudjál mire hivatkozni. Ezeken a felülteteken a legnagyobb gondnak azt tartom, ha valaki hiányosan, vagy rosszul tölti ki az adatokat. Nézz utána, hogy mások hova mit írnak be, és használd Te is, azért , hogyha valaki pontosan és részletesen keres, akkor tökéletes találat legyél számára.ingatlancom_nádorliget hirdetés_stat_október_1.jpg

Nem kell fukarkodni a szavakkal, hely van bőven, a szépen strukturált információt sales-esen kell leírni. Olyan, mintha szövegírás gyakorlat lenne, és komolyan kell venni, sok múlhat ezen is. Külön fogalmaztuk meg a lakás jellemzőt, a méretét, a társasház jellemzőit, a környéket is. Mi kitettünk magunkért :D 

Social networking

Facebook, persze. Meg Twitter, esetleg Google+. Ahol jelen vagy, ahol sok ismerősöd van, ott oszd meg az ingatlan.com-os hirdetést és kérd meg, hogy osszák tovább. Hasonlóan a kismama-kommandóhoz, itt is bedobhatod, hogy kap egy családi wellnesshétvégét az, aki hozza a vevőt. Eladni úgyis csak egyszer fogod a lakást, elég lesz egyszer kifizetni a „jutalékot”. Mi nem tartunk túl sok ismerőst egyik csatornán se, de azért úgy 1500 embert elérünk, ami nem kevés. A Facebookon még a Marketplace nevű app jöhet szóba, segítheti az eladást ez is.

Ha olyan a munkahelyi, iskolai környezet, akkor azokra az e-mail címekre, levelezőlistákra is ki lehet dobni a linket, hátha lesz onnan érdeklődő.

Egyéb online megjelenések

Ha a google találati oldalain akarsz jó helyen lenni, akkor van pár egyszerű trükk, amivel jó eredményt tudsz elérni, nem túl sok munkával. Elképzelhető, hogyha első körben (szezonban) nem sikerül elpasszolni a lakást, akkor a következőben ezek a dolgok sokat fognak segíteni.

Youtube

A meglévő fotókból a Microsoft Moviemakerrel készíts egy kisfilmet, adj neki egy jó, a lakásra jellemző nevet, és címkéket, és megy a sor elejére. 

Saját oldal

Pont a Nádorliget lakóparkhoz kapcsolódóan találtunk egy szög egyszerű oldalt, ami kifejezetten egy lakás eladására jött létre a Google segítségével. Ez se egy rettenetesen nagy mutatvány innen kell hozzá indulni.

Blog

A blog.hu legendásan SEO barát felépítésének köszönhetően az a blog, amit én létrehoztam – és teljesen üresen hagytam, mert közben megvették a lakást – tartalom nélkül, csak a címének és a címkéknek köszönhetően a harmadik találati oldalig jutott. Ha valakinek kell, csak szóljon és már használhatja is .D Bő két óra alatt a meglévő infókat és fotókat feltöltve üzembe állhat.

Hogy is van az a négy nap?

Nekiláttunk a megvalósításnak, pakoltunk, fotóztunk, molinót és szórólapot készítettünk, regisztráltunk, befizettünk és szóltunk a szomszédoknak, közös-képviselőnek. Sok-sok érdeklődő jött, ingatlanosok és vásárlók vegyesen, napi három-négy, mi pedig mantráztuk az adatokat. Felkészültünk a socal networking bevetésére, elindítottam a blogot. A negyedik napon (csütörökön) az egyik házban lakó keresett meg, hogy érdekelné a lakás. Másnap eljött a feleségével megnézni, majd hétfőn megalkudtunk, kezet adtunk az üzletre, és megvették a lakást. Igazi happyend :D

A bejegyzés trackback címe:

http://acskapocs.blog.hu/api/trackback/id/tr855439254

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben.

Nincsenek hozzászólások.